天堂伞雨伞价格联盟

老王看物业(348):物业资源中的8类广告经营

蓝钻社区2018-05-18 09:13:57

节选自2004年出版的《物业管理经营之道》。本书由蓝钻物业董事长王荷先生著作,是国内第一部论述社区经济的专业图书。


1

物业资源中的8类广告经营


小区物业资源丰富多彩,但有哪些资源可以用来进行广告经营呢?

1.电梯广告

电梯广告已经是一种很成熟的物业资源广告经营方式了,它在深圳、上海、北京、广州、南京、武汉等城市都有发展。基本上物业管理较为成熟的地区,电梯广告均进入了小区。电梯广告的出现,使乘客在乘坐过程中避免了单调和无聊,通过阅读和视觉享受得到信息。

(1)电梯广告的做法  在电梯轿箱的箱壁上悬挂特制镜框,然后在镜框内放入可更换的广告画面。

特制镜框为有机玻璃构成,基本上不占用电梯的空间;也有的为了美观和艺术,采取木制镜框或大理石材质镜框。镜框用强力双面胶粘贴在电梯厢壁上,既不会损坏电梯,也不会影响电梯的正常操作。

镜框的厚度愈薄愈好,以尽量减少占用电梯狭小的空间。

镜框的边缘切忌锋利,尽量不要有梭角,以免伤人。

镜框安装的位置可放在除电梯门之外的另外3面厢壁上,高低以与正常人的视线水平为准。

(2)电梯广告的内容  因乘客的注意力时间很短(下电梯即终止),所以广告的设计及内容须简洁明了,冲击力强,在短时间内即能感染观众。

因观众所处空间狭窄,人员众多,电梯广告有可能引起观众的情绪变化。为避免反感,广告画面务必设计得雅致、精巧、清新、艺术,给人以美感;或者给观众以轻松幽默的感受。

广告画面的文字内容要短小精悍,朗朗上口,或诙谐,或智慧,或美丽,或隽永,或意味深长,或余音袅袅……

电梯广告画的内容应每月更换一次,如果有条件,可半月更换一次。若长期保持不变,势必引起观众的厌烦。商业性广告及公益性广告可交替进行。公益内容还可以与社区文化的开展联系起来,与业主之间的沟通交流联系起来,等等。

(3)候梯厅广告  乘客在等候电梯的时间内非常无聊,有研究机构统计,绝大部分人在等待电梯时,会将注意力放在电梯的楼层显示上。如果在电梯门旁边放置广告,即可让乘客时刻注意电梯是否到来,也可边等待边欣赏广告作品,将是一举多得的事情。

已有广告公司注意到这个商机,他们采用液晶显示屏的方式发布广告,形式更新颖,效果更强烈。这个广告形式在深圳、上海等地比较成熟和流行。

(4)其他电梯广告形式  电梯广告还可向其他方向延伸,例如,在候梯厅和电梯轿厢内播放背景音乐,这种背景音乐也是音像公司的广告;可将一些广告宣传单、宣传画册等摆放在候梯厅内,供乘客们免费取阅,等等。

2.屋顶及外墙广告

物业的屋顶及外墙广告收益十分丰厚,北京、上海、深圳等地的一些处于黄金地段的物业,其广告收入远远超出物业服务费用的收入;个别物业管理企业还因此项收入可支撑物业管理的运作,而完全免除了业主的物业服务费。

(1)操作方法  物业管理企业可将所服务的物业屋顶及外墙统一规划成多种广告位,向外招租。这种形式的广告已经非常普及,只要走上城市的街头,随处可见建筑物上各种各样的广告不断地进入视线。物业管理企业可从中借鉴广告发布的位置、形式、内容等经验。

除借鉴已有的广告发布形式外,还要积极关注科技发展,引进新颖的、效果更为显著的方式。

(2)诉求对象  不以业主为主,而是面向社会受众。

(3)注意事项  广告位置的设计要服从于物业项目的整体美观,不能影响业主的使用,也不能影响业主的正常工作与生活。请参阅4.1.3节的案例。

广告位置的设计除征求业主的同意之外,还须征得城市管理部门等单位的同意。

为保证业主和企业的利益最大化,在与广告公司签订合同时,要约定广告位租金须按市场价格逐年调整;因为广告业的市场变化很大,切不可合同一订数年租金不变。

(4)条件限制  并不是所有的物业都能够开发出屋顶和外墙广告,而是有一定的条件制约。

一般情况下,下面的物业可以开发屋顶和外墙广告:临街物业、处于商业发达区域的物业、在高度上占有明显优势的物业、人流量可观的物业、其他能够吸引人注意力的物业,等等。

即便有些物业具备了上述条件,但仍然还有其他条件制约,如玻璃外墙物业很难开发外墙广告;超高物业因须考虑城市的形象而会被城管部门限制开发广告等。

3.厅堂广告

在物业大堂、大厅等处的合适位置,可发布广告内容。

(1)液晶显示  在合适位置放置液晶显示屏,发布动态广告画面。

(2)杂志架、广告架  在业主方便取阅的地方放置杂志架、广告架,插放杂志、宣传单(页)、画册,也可以插放供促销的书籍等。但对有些书籍、画册类,应考虑如何让业主阅后再放回原处。

杂志架、广告架的形式可以推广到小区物业服务中心等物业管理用房内、小区广场、门岗(传达室)、候梯厅等人流密集的地方。

(3)壁挂广告  将广告作品悬挂在大堂、大厅的合适墙壁上面。

(4)声音媒体广告  背景音乐可播放由声像公司提供的CD音乐,同时在前台接待等处设置该音乐作品的代理销售点。声音媒体也可进行温馨提示,由此可插播相应广告;但须注意业主的感受和反应。

(5)物品展示  在厅堂合适位置摆放香水、鲜花、精品等商品,辅之以灯光、博物架等衬托,使之成为一处令观者赏心悦目的景观。供摆放的商品必须小巧玲珑,不能影响整个物业的环境氛围,也不可显露出浓厚的商业气息;广告作用是潜移默化的,而不是直接的。

4.停车场广告

与小区其他地方相比,停车场在功能上以及给业主的感觉上有很大区别。其他地域的生活气息十分浓厚,如果物业管理企业进行广告业务经营,很容易引起业主的反感;而在停车场内进行广告经营则不然,一是业主们在停车场内停留的时间较短,二是停车场给业主的感觉还是走在回家的路上,三是停车场(地下)的所有权一般为发展商,四是进入停车场的业主只是小区所有业主中的一部分,即有车一族。所以,在停车场内进行广告业务经营很容易开展,而不会遭到太多阻碍。当然,地上停车场的广告经营还要视其地理位置等因素综合考虑。

(1)停车场广告的诉求对象  不容置疑,停车场广告的诉求对象已经限定在有车业主。但经营者不要因为该对象群体的人数限制而有所沮丧。任何广告都不可能针对所有的消费者,都有特定的群体,例如,面向男人的烟酒广告,面向女人的化妆品广告,面向孩子的奶品、小食品广告,面向老人的营养保健品广告,等等。而停车场广告的内容就是要面向有车一族,如果针对性更强的话,那就是小区内的有车一族。

(2)停车场广告的诉求内容  因为有车业主一般都有较高的消费能力,也有相当的社会地位以及个人素质,所以,对他们的广告诉求则应摆脱普通的消费和日常生活,向高档消费方面努力。例如,汽车换代更新产品信息,休闲度假胜地,理财健康娱乐,高档美食场所,住房销售,医疗业务,等等。

(3)停车场广告的形式  地下停车场的光线较暗,必须采取灯箱广告的形式,或采取灯光投射的方式,但要避免因光线污染而影响车主的正常驾驶。地上停车场也可以采取普通的平面广告。此外,还可以将各种广告的内容印制成传单形式向车主们散发;如果做得更好一些,则将广告内容编写成精美的画册,使车主们在观看的同时得到视觉享受,这样就不会对散发广告产生反感。

(4)停车场广告的一般位置  停车场广告一般可放置在以下地方:

1)停车场出口、入口处。

2)停车场管理人员岗亭。

3)直接放置到地面的灯箱。

4)喷涂在地面的文字及图案。

5)地下停车场的四周墙壁、天顶、立柱。

6)在停车场内的空间悬挂气球、灯箱等广告载体。

7)其他停车场设施设备。

8)停车场管理人员散发平面广告。

(5)停车场广告经营的方法

1)物业管理企业独立经营:成立专门的广告公司,到社会寻找广告客户,将之制作成停车场广告。这种经营方法所产生的收入,除支付给停车场产权者以外,其余均为物业管理企业所得。在广告内容上,物业管理企业也有主动权。但广告经营是一门十分专业的行业,物业管理企业能否经营成功要受很多方面的因素制约。

2)交给专业的广告公司经营:已经在物业管理小区里实践的电梯广告做了成功的范例,停车场广告经营完全可以从中借鉴。这种经营方法对物业管理企业来说没有任何投入,也不需要花费什么精力,好处很多;但也有不足,一是利润微小,只能收取少量的广告位管理费,二是广告内容上没有完全的主动权。


5.宣传栏广告

为了使小区业主及时了解物业管理企业的一些公示性通知,也为了活跃小区的社区文化,一般物业项目内都有数量不等、位置不同的宣传栏。物业管理企业可充分利用这些宣传栏开发广告资源;其内容和形式多种多样。

(1)宣传栏形式  招贴栏、橱窗、画廊、标语栏……

(2)广告内容  例如,将某商品印制成宣传单样式后张贴在宣传栏内;将某需要宣传的企业印制成宣传单样式张贴;商场优惠活动宣传;开业公告;书画作品展示……

(3)注意方面  广告与社区文化内容穿插进行,以社区文化为主,不可改变面向业主的宣传阵地的性质;广告为辅,广告内容以方便业主日常生活为主。

6.企业形象展示广告

(1)艺术雕塑形式  引进企业投资在小区内树立艺术雕塑,并冠以企业的名称。此种方式借用外资改善小区环境,物业管理企业和业主都应欢迎。但关键是雕塑要与小区整体风格相协调,企业冠名不可太突出。这种形式适用于老的小区。

(2)花、草、树、木形式  引进企业在小区内种植花草树木,可冠以企业名称。例如,某企业在小区内种植了一棵银杏树,在该树身上订制铭牌介绍银杏的基本情况,顺带介绍企业名称。此举与艺术雕塑形式一样,要与小区整体环境相协调。

(3)伞类  在小区内放置一些伞具,供业主随便取用挡雨遮阳;在伞具上可做广告。这些伞即可是普通雨伞,也可是较大的放置在游泳池边的遮阳伞。

(4)休闲椅  较大的社区内通常会放置数量不等的休闲椅,供业主漫步时休息。这些椅类可由企业捐赠。

(5)户外健身器材  一般小区都有户外健身器材,有的是体育彩票发行中心捐赠,有的是福利事业捐赠,有的是单位工会捐赠。如果这些器材还不能满足需求,即可引进企业捐赠,并附做企业广告。健身器材的捐赠或广告还可向游泳池、网球、羽毛球等项目延伸。

(6)户外垃圾桶  在垃圾桶身上也可以做些广告,但广告内容和形式要与清洁及提示有关,否则,商业气息过于强烈会引起业主的投诉。

7.社区路灯广告

小区内有大量的非市政路灯,其路灯杆亦可用来发布广告。

(1)制作广告载体  根据路灯杆的形状及周边环境,制作成相应的灯箱或其他广告载体,与路灯杆形成一体。

(2)发布广告  将相应广告在路灯杆广告载体上发布。

(3)注意事项  一是不能影响路灯正常功能的发挥;二是不可产生光污染;三是注意安全;四是广告载体的面积不宜过大,以小巧玲珑为佳;五是艺术性要强以产生美感,而不能过分突出商业气息。

8.公益性广告

(1)指路牌或社区示意图  在一些几十万甚至上百万平方米的大型社区内,常需要设置示意图和指路牌,以方便居民。这些设施可由企业捐赠,也可由广告公司经营。指路牌不仅可以设置在大型社区内,在一些小社区的周围也可以应用,一般社区周边的附属设施其产权也属业主所有,则也可以用来设置指路牌,以此方便社会。

(2)触摸屏  在小区内安装一批触摸屏设施,以介绍小区各种情况、城市旅游信息、当地风土人情、发展商和物业管理企业情况、房屋和物业管理知识等。有了这个媒体,自然就可开发出相当多的广告内容来。与之配套的获利方式还可延伸到资料提供方面,如有客人需要触摸屏中的资料,可由物业服务中心负责打印。

总之,小区内的物业广告资源种类十分丰富,只要去想,总能想出一些好的办法来。上面罗列的一些项目,有些并不一定具有实施的价值,只是希望藉此开拓物业管理从业人员的思路。

版权声明  

本文为原创作品,任何人不得用于商业用途,转载须注明来自“蓝钻物业”公众号及作者;否则将视为侵权,必追究法律责任。


蓝钻顾问咨询服务

1、总体策划。在当地进行市场调查,研读发展商提供的项目可行性报告、规划意图和设计方案等资料,在上述基础上,协助进行物业管理的坐标定位、总体设计以及宣传策划。

2、优化设计。通过审阅全部施工图纸和现场考察,就整个工程提出完善和优化设计的具体意见,重点涉及

(1)建筑空间的有效利用(主要从增加销售面积上考虑);

(2)建筑材料的选用(主要从物美价廉上综合考虑);

(3)各类设备的比较选型(主要从性价比和可靠性上考虑);

(4)给排水和中水系统的功效(主要从保证正常运行上考虑);

(5)供配电系统的科学设计(主要从日后运行的经济性上考虑);

(6)暖通系统的合理控制(主要从日后运行的经济性上考虑);

(7)消防系统的设计布局(主要从满足规范要求上考虑);

(8)智能化系统的系统优化(主要从性价比和可靠性上考虑);

(9)电梯的安装、维修、保养(主要从性价比和可靠性上考虑);

(10)会所的功能划定(主要从争取实现收支平衡上考虑)。

3、设计阶段的物业管理。配合施工进程,对开发建设中影响日后物业管理的其他辅助事项预先进行评价,及时提出具体的可行性建议——

(1)建筑本体各个层面是否预留物业管理作业接口;

(2)设备机房的环境、通风和安全装置是否满足运行需求;

(3)能耗的计量方式是否有利于日常管理;

(4)公用部位照明是否能够有效控制;

(5)户外空调机位和冷凝水排放处理是否合适;

(6)~(30)略。

4、设计变更、工程分包与物料采购。在物业的开发建设过程中,指派专业人员与发展商的相关部门建立热线联系,应邀协助进行设计变更、工程分包、物料采购等事项的评审和论证。

5、推介新产品。随时向发展商介绍、推荐更先进、更实用、更经济且有条件在本项目替代采用的新技术、新材料、新设备。

6、物业销售。积极协助发展商的楼宇销售工作,赢得客户

(1)协助发展商制订符合其经营战略和政府收费规定的物业服务收费标准并向客户明示;

(2)对销售人员进行物业管理法规和其他相关知识的培训;

(3)指导售楼处、样板房的物业管理;

(4)~(9)略。

7、设备。配合发展商(物业管理商)参与主要设备的安装调试,帮助指导相关人员全面了解、掌握设备的结构、性能和技术参数,为日后运行操作和维修保养奠定基础。

8、标识设计。按照小区(大厦)的总体建筑风格和当地文化特点,提供公众警示、区域指引等物业管理标识的设计方案

(1)文案设计;

(2)图形设计;

(3)平面设计。

9、接管验收。配合发展商(物业管理商)进行楼宇验收接管工作

(1)提供验收规范程序;

(2)提供验收组织方案和验收记录等文书样本;

(3)提出工程缺陷、设备缺陷的整改意见;

(4)~(7)略。

10、组建物业公司。综合服务范围、服务项目、服务深度等因素,协助发展商(物业管理商)组建或选聘物业管理公司;并为发展商组建物业管理公司提供设立登记、税务登记、资质申报的咨询服务。

(1)协助拟订管理架构、岗位设置、人员定编配备方案;

(2)提供员工手册和人事管理制度示范文本,指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度;

(3)~(8)略。

11、员工培训。协助发展商(物业管理商)开展员工培训工作,提高物业管理企业队伍的基本素质

(1)~(6)略。

12、物业服务收费。协助发展商(物业管理商)分项测算物业管理成本,并向政府物价主管部门申报收费标准、申请收费许可

(1)~(9)略。

13、业主入住。协助发展商(物业管理商)安排和组织入住工作

(1)协助编制业主入住方案;

(2)协助安排业主入住流程;

(3)协助拟订业主入住相关文件,如《服务指南》、《装修管理规定》等;

(4)协助组织业主入住仪式;

(5)协助解答业主的有关咨询或质询。

14、环境体系认证。应约指导配合发展商(物业管理商)开展ISO14000国际环境管理体系的认证

(1)~(5)略。

15、质量体系认证。以蓝钻物业公司的程序文件为蓝本,协助发展商(物业管理商)制订符合ISO9000标准和本物业的实际情况的物业管理运行体系文件,并指导实施

(1)机电作业指导书,包括供配电、给排水、智能化、电梯、暖通、消防等系统核心设备的运行操作规程和设备与管线等子系统的等级管理及其维修保养标准、程序;

(2)保安作业指导书,包括中央监控室、大堂、出入口、停车场等各个执守岗位的保安工作规范、流程、标准;

(3)应急处理预案,包括《火警火灾处理预案》、《突发问题处理预案》、《设备突发故障处理预案》、《自然灾害处理预案》等;

(4)~(10)略。

16、提升与改进。物业管理全面启动运行一定时间后,在认真检查、评估管理服务工作质效的基础上,提出持续改进、稳步升级的措施或方案

(1)进一步提升管理服务水平的主要措施;

(2)进一步提高员工队伍素质的具体手段;

(3)~(8)略。

17档案资料。协助发展商(物业管理商)建立健全物业管理基础资料,指导办公文书、竣工文件、设备台账、客户资料4个系列档案的规范管理和动态管理。

18、物料采购。协助发展商(物业管理商)做好对外分包、物料采购工作,借鉴蓝钻物业物业公司“三家比价、两级评审”的管理办法,通过制度对大宗支出实行有序、有效的控制。

19、迎检创优。协助发展商(物业管理商)开展优秀小区(大厦)创建活动,为软件、硬件的达标提供具体操作指导,为申报、迎检提供有力的公关支持。

20、理财管理。协助发展商(物业管理商)建立健全物业管理财务制度、核算体系,进行成本预测、控制和分析,努力提高经济效益

(1)从政策上寻求开源节流的渠道;

(2)从技术上开辟节能降耗的空间;

(3)从管理上挖掘增收节支的潜力。

……